融资新规绷紧调控弦 房企分化将加剧

日前，央行和银保监会公布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（简称《通知》），这意味着房企融资将在2021年面临更加严格的政策环境，房地产市场调控这根弦将继续绷紧，坚持“房住不炒”的总基调不变。预计，2021年“因城施策”的房地产调控政策将进一步强化，重在保持房地产市场和行业平稳发展。

2021年楼市调控基调与近几年保持一致，将保持连续性、稳定性，房住不炒、因城施策保障市场平稳运行。在“稳房价、稳地价、稳预期”目标下，短期内限购、限贷、限售等政策难现明显放松。

对于热点城市而言，一旦出现楼市和地市过热、房价和地价过快上涨的情况，调控措施必将随之而至。一二线核心城市以及强三线城市更有可能升级限购政策，弱二线以及热点三四线城市更有可能升级限售政策。与之相对的是，库存压力大的城市可能从保市场主体的角度出发，为市场减压，给企业纾困。

从融资方面来看，一方面，房企降杠杆将是主旋律，未来融资主要以借新还旧为主，融资增速或将下降，企业将更多加大经营杠杆和合作杠杆的使用，来实现规模稳定增长。另一方面，房企融资渠道或进一步受限，房企融资转向真股权融资，同时加速分拆旗下子公司上市实现资产增厚，改善负债指标。从需求端来看，集中度管理意味着2021年新增房贷总额将会有所缩减，这在一定程度上提高了购房门槛。

目前房地产总供应基本可满足住房总需求，市场存量化程度加深，预计五年内新房年销售额将稳步回落，二手房市场交易规模保持在7万亿元之上。就存量房与新房之间关系而言，目前北上广深一线城市存量房的占比逐渐提高，二线市场仍然以新房市场为主。

预计土地市场整体会延续2020年末低位运行的趋势。特别是在房地产金融监管升级的背景下，2021年企业拿地将更加谨慎。在房企“钱紧”的情况下，房企拿地将会更加审慎，明年土地市场热度大概率难再上升。

融资监管从严将加剧房企分化，高杠杆房企发展受限，未来增速放缓，而部分财务能力优秀的房企将得到更多机会。现金充裕、财务稳健的房企有望获得更多优质市场资源，央企、国企背景的房企资源优势将进一步凸显。融资新规强化行业发展新逻辑，房企将处于多元化的转型关键期。