供地“两集中”叠加融资新规 房地产融资难度进一步升级

当前，房地产行业融资规模处于持续下降状态。2021年2月，房企境内外债券融资共发行46笔，较上月减少88笔，发行规模折合人民币约480亿元，环比减少69.8%，同比减少28.6%。

 数据显示，2021年1-2月房企境内外债券融资累计约2072亿元，同比下降10.2%，降幅较2021年首月（3.5%）持续扩大。房地产行业的融资规模从高位回落已是大势所趋，房地产调控继续影响债市下行预期持续。

 融资压力还体现在利率上升和年限缩短上，2月境内债券发行规模占比约57.5%，其融资票面利率中位数为4.75%，较上月增加0.18个百分点，同比上升30.5%。此外，2月境内融资债券发行期限下降，境内债券融资发行平均期限为2.7年，较上月减少约1.1年。

 对此，除春节假期影响外，境内房地产调控政策与境外通胀预期、美元债利率上行等因素均增加2月整体债市的波动性。同时，境内实体经济回暖，实体企业融资需求旺盛，将影响资本流入房地产企业的规模。

 与融资规模下降对应的是房企偿债压力，2021年房地产行业境内外债券待偿还量首次突破万亿元，其中公司债待偿还规模同比上升22.41%至4519.16亿元的历史高位。

 在现有债务再融资需求的推动下，2021年房地产行业发债规模将有所上升，但考虑到2020年下半年“三道红线”融资新规的出台对房企有息债务增速进行了严格控制，预计房地产企业净融资规模将有所回落。

 还有一个因素正在加剧房企的融资难度，即供地“两集中”政策（集中发布出让公告、集中组织出让活动），网传供地“两集中”将在22个城市实施，目前除了青岛、天津、深圳、郑州、济南之外，按政策预期，其余17个城市大概率会相继跟进。

高额的保证金、土地出让金等将对企业的融资能力和现金流管理能力提出更高的要求，预计房企融资需求将进步一加剧，房企融资难度恐将再度升级。

 融资环境正在变得日益艰难，这直接导致房地产行业违约案例不断增加，在这种情况下，识别风险，寻找确定性机会是对资本市场的投资者来说至关重要。

 从行业基本面来看，房地产行业正在进行制度上的改革，无论是融资端的“三道红线”、房地产贷款集中度新政，还是供地端的“两集中”，叠加房地产行业整体处于规模增速放缓的行业背景，行业正在经历加速洗牌。

房企原有的“高杠杆+高周转”经营模式难以为继，行业内马太效应加剧，企业在市场研判能力、品牌影响力和营销能力上面临更大考验，财务稳健型房企在存量市场上竞争优势凸显，高杠杆和资金成本较高的房企信用风险将持续上升。

从2016年提出要建立房地产调控的长效机制至今，一个清晰的方向是从金融的角度捆住房地产，而且从银行等金融机构和企业财务报表两个方面来捆住融资，在这种情况下，资金实力强、融资能力强的房企就是确定下机会。

类似龙湖、华润、万科等战略笃定、财务稳健、盘面坚实的企业将呈现更确定性的未来，比如，龙湖财务盘面扎实稳健，三道红线更是一条未踩，一系列财务指标均维持行业内的较高水准。自2009年上市以来，龙湖凭借良好的信用记录、审慎自律的财务表现以及业务稳健发展，屡屡获得资本市场认可。2月26日，受益其长期稳健经营，龙湖集团正式被纳入恒生指数HSI，成为55家蓝筹股之一。

 在疫情不完全明朗、信用收紧、违约事件频发的背景下，信用评级仍将聚焦房企的经营及杠杆策略，并强化对房企的融资能力、资金成本控制能力的关注。