划定银行房地产贷款“红线”对市场影响有限

1月1日起，中国人民银行、银保监会发布的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》正式实施，明确了房地产贷款集中度管理制度的机构覆盖范围、管理要求及调整机制。

《通知》综合考虑银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限，对超过上限的机构设置过渡期，并建立区域差别化调节机制。从《通知》的内容来看，旨在增强银行业金融机构抵御房地产市场波动的能力，防范金融体系对房地产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风险，提高银行业金融机构稳健性。这是继“三道红线”之后，对房地产行业调控的又一记重拳。

根据《通知》规定，中资法人银行业金融机构被分为五档。第一档为中资大型银行，包括中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行、中国银行、国家开发银行、交通银行、中国邮政储蓄银行；第二档为中资中型银行，包括招商银行、农业发展银行、浦发银行、中信银行、兴业银行、中国民生银行、中国光大银行、华夏银行、进出口银行、广发银行、平安银行、北京银行、上海银行、江苏银行、恒丰银行、浙商银行、渤海银行；第三档为中资小型银行和非县域农合机构，包括城市商业银行、民营银行、大中城市和城区农合机构；第四档为县域农合机构；第五档为村镇银行。指标方面，第一档银行房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限分别为40%、32.5%，第二档分别为27.5%、20%，第三档分别为22.5%、17.5%，第四档分别为17.5%、12.5%，第五档分别为12.5%、7.5%。

值得注意的是，该比例并不是一成不变。《通知》指出，在充分论证的前提下，结合所在地经济金融发展水平、辖区内地方法人银行业金融机构的具体情况和系统性金融风险特点，以通知第三档、第四档、第五档房地产贷款集中度管理要求为基准，可在2.5个百分点的范围内增减。此外，《通知》还设置了过渡期。2020年12月末，银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求，超出2个百分点以内的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起2年；超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起4年。房地产贷款占比、个人住房贷款占比的业务调整过渡期分别设置。

建立房地产贷款集中度管理制度，既有利于市场主体形成稳定的政策预期，又有利于房地产市场平稳健康可持续发展。实际上，自2019年以来，人民银行、银保监会已就房地产贷款集中度管理制度开展了广泛调研，与金融机构进行了充分的沟通，相关指标设定充分考虑了银行业金融机构实际情况，并采取了分类分档、差别化过渡期、区域调节机制等多种机制安排。

目前大部分银行业金融机构符合管理要求，人民银行、银保监会将要求其稳健开展房地产贷款相关业务，保持房地产贷款占比及个人住房贷款占比基本稳定。对于超出管理要求的银行业金融机构，将要求其合理选择业务调整方式、按年度合理分布业务调整规模，确保调整节奏相对平稳、调整工作稳妥有序推进。个别调降压力较大的银行，通过延长过渡期等方式差异化处理，确保政策平稳实施。

如果把之前的“三道红线”看做是对房企资金需求端的管理，那么此次发布的房地产贷款集中度管理制度则是在资金供给端的收紧。房地产与金融业深度关联，目前我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业，因此，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”，要坚决抑制房地产泡沫。

无论是对房地产开发企业的财务指标设置监管红线，还是对商业银行的房地产金融业务设置监管红线，都是在宏观审慎管理制度方面的创新，这两项监管制度将对房地产市场产生深远影响，不能简单地理解为打压房地产市场，但在这些政策实施之初，会出现房地产金融边际收紧的效果。不仅对房地产行业产生影响，也会对其他部门产生深远影响。