重庆银保监局关于进一步加强房地产类押品管理的通知
重庆银保监局关于进一步加强房地产类押品管理的通知
渝银保监规〔2023〕1号
各银保监分局，各政策性银行重庆（市）分行、各大型银行重庆市分行、各股份制银行重庆分行、各地方法人银行、各城市商业银行重庆分行、各外资银行重庆分行、各其他非银行金融机构、各直管村镇银行：
为进一步加强房地产类押品管理，增强押品风险缓释能力，提升风险防控有效性，现就有关事项通知如下：
一、进一步健全押品管理体系
（一）坚守基本管理原则。各银行业金融机构管理房地产类押品应严格遵循“合法性、有效性、审慎性、从属性”原则，破除“见押即贷”“重权属轻管理”观念。
（二）完善押品管理制度。各银行业金融机构应将线上线下业务的各类房地产类押品纳入统一管理。在房地产类押品管理制度中，细化押品管理目录清单，内容应包括可接受押品、押品准入标准、最高抵押率、价值评估的方法流程和适用条件、价值重估周期等。结合风险和业务状况，定期更新目录清单。
（三）强化全流程管理。各银行业金融机构应完善房地产类押品全流程管理要求和操作细则，在准入、受理调查、估值、审批、抵押设立、存续期管理、返还、处置等各环节实现无缝流转、有效衔接。进一步筑牢押品管理“三道防线”，实现前、中、后台各部门岗位平衡制约、齐抓共管。应明确要求留存能真实反映押品管理全流程情况的记录材料，实现工作可追溯。
（四）落实内部监督机制。各银行业金融机构应结合日常管理、内部审计、监督检查、案件举报等情况，做好对房地产类押品管理的考核评价、问题整改。
二、强化押品准入管理和调查评估
（五）严格落实押品准入调查。各银行业金融机构应严格遵循“易评估、易管理、易变现”原则落实房地产类押品的筛选调查，形成书面意见，着重对抵押人的主体资格、真实意愿、授权情况，及抵押房地产的权属、存在状态、实际占有、价值、与债务人第一还款来源的独立性、变现难易程度等予以调查核实，确保押品真实、合法、有效。强化调查借款人以第三方房地产设定抵押情况，防范借壳贷款、挪用贷款。对存在以下情况的房地产类押品，应进一步审慎设置准入标准，并在管理制度中细化反映：非第一顺位抵押、存在法定优先受偿权、存在租赁合同、存在售后包租或返本销售、已设立居住权、高房龄、非家庭共有房产、超过经营地域范围的异地押品等。
（六）强化审核权属新变更的房地产类押品。各银行业金融机构对过户时间或持有期限1年以内的房地产类押品，需通过购置合同、完税凭证等，核验押品前手交易完成情况，核实债务人融资需求和押品权属变化的真实性。注重防范各类中介以代持等方式虚构房屋买方骗取卖方过户后办理抵押融资。
（七）合理设置抵押率。各银行业金融机构在确定房地产类押品抵押率时，应综合考虑押品市值波动、变现成本、持有成本、管理难度、授信产品等因素。鼓励根据房地产所在区域设立区域调节系数，根据债务人信用评级设立信用调节系数，提升抵押率差异化管理能力。
（八）防控高评高贷。各银行业金融机构选择外部评估机构时，原则上在合作机构名单内随机选定，防范内外串通影响评估结果。应与外部评估机构就合作业务定期对账，严防私下派单、假评估等情况。采用内部评估的，应妥善设置评估权限，实行贷评分离；严控参数调整权限，法人机构调整权限不得下放分支机构，非法人机构调整权限只能在市级机构。内部评估结果应参照前手实际成交价格、不动产交易登记平台、网签系统等数据审慎确定，严格实行“就低不就高”，不得随意抬高评估价值。对估值难度较大、预估价值较高、管理风险较大的房地产类押品，银行业金融机构应采取多方评估、交叉验证等方式，根据“就低不就高”原则合理确定抵押物价值。对未执行“就低不就高”原则的，需开展现场核查，并纳入监督检查重点，若发现违规情况，从严追责、问责。
（九）做好押品现场调查与核查。对涉及房地产类押品的贷款，各银行业金融机构原则上仍需坚持以现场调查为主、非现场调查为辅的调查方式，不得因贷款存在部分线上环节而弱化必要的现场调查要求。对押品采取非现场调查的贷款，需抽取一定比例现场核查押品情况。加强押品线上评估系统建设及其刚性控制，拓宽权威数据来源，提高评估科学性。
三、做好抵押设立和押品动态管理
（十）落实抵押登记办理。各银行业金融机构应依法依规做好房地产类押品抵押登记办理。对二手房按揭贷款，积极推进存量房预告登记，防止“一房二卖”“一房多抵”，维护各方合法权益，防范金融风险。撤销已受理但未办妥抵押登记的二手房按揭贷款，需通过二手房买卖双方等书面确认撤销申请，不得仅凭单方意见撤销办理。对新房已办理首次登记的，提示房地产开发商为购房业主办理产权转移登记。
（十一）强化动态监测管理。各银行业金融机构应动态监测房地产类押品的状态、权属、价值变化情况，重点关注是否存在查封、冻结、扣押、异常解押、新增顺位抵押或设置其他权利、私售抵押物、抵押土地新增建筑物等异常情况。
（十二）做好押品复核重估。各银行业金融机构在房地产类押品抵押登记办理前、放款前等关键环节，均须查验复核押品信息、状态、价值。应根据房地产类押品类型及业务风险，合理设置价值重估频率，至少每年重估一次。对管理难度较大、存在风险情况的押品，应提高重估频率。
（十三）动态保障抵押有效性。当发生影响抵押权实现或其他需要补充、变更押品的情形，各银行业金融机构应及时与授信人、抵押人及其他担保人沟通，视情通过提示整改、暂停额度、置换或追加担保措施、宣布贷款提前到期、收回部分或全部贷款等方式缓释化解风险，防范抵押弱化或债权悬空。
四、严格规范与第三方机构合作
（十四）严格准入第三方机构。各银行业金融机构应加强对外部评估机构、房地产中介、助贷等第三方机构的准入管理，管理办法制定应更加审慎。银行业金融机构应与第三方机构在合作协议中明确责任划分，明确第三方机构不得以银行名义向客户收取费用。防范房地产中介等私下相互挂单，规避合作准入名单限制。
（十五）加强第三方机构后评价管理。各银行业金融机构对第三方机构合作情况应定期开展后评价，并将第三方机构负面舆情、涉及投诉、员工职业操守等纳入评价范围，对评价较差第三方机构，进行警示、暂停合作整改或终止合作。对存在弄虚作假、违法违规情况的第三方机构，应纳入黑名单，后续不再合作，同时将相关第三方机构名称、股东等信息报送银行业协会，加强联合惩戒。银行业协会对接联动国土房屋评估经纪协会、资产评估协会等第三方机构所属协会，定期共享第三方机构评估报告质量抽检情况、不良信息名单等。
（十六）强化规范合作行为。各银行业金融机构应与第三方机构建立隔离机制，原则上授信审查审批人员不得直接接触第三方机构。应将与第三方机构接触情况纳入员工行为日常排查内容，对异常情况及时纠正。
五、加强科技赋能
（十七）建立完善押品管理信息系统。鼓励各银行业金融机构建设与应用智能化押品管理系统，实现押品权限管理、参数管理、全流程管理、合作机构管理、权证自动封包出入库、智能监测预警、定期工作提示、信息查询、影像调阅、统计分析等功能，以数字化手段提升管理规范性和有效性。探索建立以房产身份唯一标识为基础的抵押房产查询跟踪机制。
（十八）合作推进押品线上化管理。支持各银行业金融机构通过“渝快办”、重庆市不动产交易登记平台、“金渝网”等核实押品及信贷状态，查询押品信息。支持银行业金融机构押品管理系统与不动产交易登记平台深入对接，推动实现房地产类押品信息线上批量查询、单要素查询、抵押登记事项变动和押品异常状态自动推送等功能。
六、强化管理监督
（十九）建立定期监督报告机制。各银行业金融机构应就房地产类押品管理情况定期开展内部审计或内部检查，并在报送监管部门的相关报告中反映，原则上不低于每年一次。
（二十）实施监管措施。对不能满足本通知及其他规范性文件中关于房地产类押品要求的银行业金融机构，监管部门可要求其制定整改方案，责令限期改正，并视情况采取相应的监管措施。
本通知自下发之日起实施，由重庆银保监局负责解释，银保监会另有规定的从其规定。
重庆银保监局
2023年1月5日