“三道红线”半年考：多家房企主动降档成效显现

自2020年出台的“三道红线”政策至今，已有半年的时间。众多房企受融资渠道持续收紧影响，纷纷积极主动降档。政策的出台，使得不同类型房企的投资表现也出现了明显分化。红色、橙色两档房企投资金额均有较大力度回落，其中橙色房企降幅最大，达到58%，其次为红色房企，有40%的大幅下降，黄色房企降幅仅有16%，相比之下受影响较小；而绿色房企的投资力度不降反升，较政策出台前的平均水平还上升了46%。

在“三道红线”政策下，企业投资受到较为严重的影响，预计需要经过一段时间财务指标调整后，方可重新企稳。目前已有多家房地产企业成功实现降档。整体来看，房企为实现降档，围绕“开源节流”展开布局，包括多维度营销促回款、股权转让及出质、分拆资产上市、调整生产供应节奏、放缓投资节奏、优化债务结构等。

值得关注的是，房企降档红线之所以呈现一定顺序走向，与指标改善的难易程度挂钩。其中，现金短债比仅涉及货币资金和短期有息负债，改善难度在三道红线中相对较低。短期内，房企可通过加快资金回笼、适度调整债务结构的方式增加货币资金和减少短期有息负债，快速改善该指标。但需要注意的是，正因为该指标短期改善较易，短期内快速优化该指标的房企，并不能代表其与企业真实经营状况相匹配，若不解决本质问题，存在再度恶化的风险。

其次为净负债率，该指标涉及货币资金、总有息负债和所有者权益。除了加快资金回笼，房企还可通过控制并降低有总息负债规模、扩大盈利增加权益等方式改善，相对现金短债比而言调整所需的时间略长。

而最难调整的是剔除预收款后的资产负债率，该指标则涉及预收账款、总资产和总负债。除了降负债、增资产，预收账款在改善该指标的过程中也起到重要影响。预收账款指房企在“预售制度”下，提前收到的房款及订金，属于无息负债，可与房企的有息负债形成一定对冲效应。在总资产和总负债不变的情况下，适度提高预售账款的占比，得以降低剔除预收款后的资产负债率。但基于预收账款的提升考验房企销售、周转、产品等多方面的综合运营管控能力，非“立竿见影”之举，该指标的改善还需从长计议。